Eigentumswohnung kaufen in Dortmund. Was Sie prüfen sollten, bevor Sie beim Notar sitzen

Die Eigentumswohnung ist für viele in Dortmund der erste Schritt ins Eigentum. Sie kostet weniger als ein Haus, liegt oft näher an Arbeit und Innenstadt und macht weniger Arbeit. Trotzdem ist der Kauf einer Wohnung kein kleiner Hauskauf. Sie werden Teil einer Gemeinschaft, die eigene Regeln, ein eigenes Konto und manchmal auch eigene Baustellen hat.

Ich gehe hier mit Ihnen die Punkte durch, die Sie vor dem Notartermin klären sollten. Eine Rechtsberatung ist das nicht. Es ist eine Liste aus der Praxis, geschrieben aus dem Blickwinkel der Finanzierung.

Was gehört Ihnen nach dem Kauf eigentlich?

Ihnen gehört zum einen das Sondereigentum, also die Wohnung selbst. Zum anderen bekommen Sie einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Darunter fallen etwa Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage und das Grundstück. Was damit geschieht, beschließt die Eigentümerversammlung. Sie haben dort eine Stimme, aber nicht das letzte Wort.

Ihre Wohnung kann frisch renoviert sein, und trotzdem kommen Kosten auf Sie zu, wenn das Dach undicht wird oder die Heizung am Ende ist. Darum genügt es nicht, sich nur die vier Wände anzusehen. Gehen Sie auch in den Keller, ins Treppenhaus und einmal ums Haus.

Wozu brauchen Sie die Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist das Grundgesetz der Wohnanlage. In ihr steht, welche Räume zu welcher Wohnung zählen und was allen gemeinsam gehört. Auch Sondernutzungsrechte sind dort geregelt, zum Beispiel an einem Stellplatz, einem Kellerabteil oder einem Stück Garten.

Meist ist eine Gemeinschaftsordnung angehängt. Sie regelt, wie Kosten verteilt werden und was im Haus erlaubt ist. Vergleichen Sie den Aufteilungsplan mit dem, was Sie bei der Besichtigung gesehen haben. Ein ausgebauter Spitzboden oder ein später angesetzter Wintergarten muss rechtlich nicht in Ordnung sein, nur weil er vorhanden ist. Auch die Bank schaut auf diesen Punkt, wenn sie den Wert der Wohnung ermittelt.

Was verraten Hausgeld und Erhaltungsrücklage?

Das Hausgeld überweisen Sie jeden Monat an die Eigentümergemeinschaft. Bezahlt werden davon Verwaltung, Versicherungen, Hausmeister, Reinigung, Allgemeinstrom und in vielen Häusern auch Heizung und Wasser. Ein Teil fließt in die Erhaltungsrücklage. Das ist der gemeinsame Topf für Reparaturen und größere Sanierungen.

Wie hoch das Hausgeld ausfällt, legt der Wirtschaftsplan fest. Was tatsächlich ausgegeben wurde, zeigt die Jahresabrechnung. Den Stand der Rücklage nennt der Vermögensbericht, den der Verwalter einmal im Jahr vorlegen muss. Ist das Gebäude älter und die Rücklage dünn, sollten Sie nachfragen. Wird dann eine große Maßnahme fällig, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage, und Ihr Anteil daran kommt direkt von Ihrem Konto.

Auch für den Kredit spielt das Hausgeld eine Rolle. Die Bank setzt es als feste monatliche Ausgabe an. Je höher es ist, desto weniger bleibt in ihrer Rechnung für die Darlehensrate übrig.

Weshalb lohnt der Blick in die Versammlungsprotokolle?

In den Protokollen lesen Sie, was im Haus gerade Thema ist. Bitten Sie den Verkäufer oder den Verwalter um die Protokolle der letzten Jahre und um die Beschluss-Sammlung. Suchen Sie gezielt nach geplanten oder bereits beschlossenen Sanierungen, nach Sonderumlagen, nach Streit unter Eigentümern, nach laufenden Gerichtsverfahren und nach Ärger mit der Verwaltung.

Steht dort, dass die Fassade bald gemacht werden muss und die Rücklage dafür nicht reicht, kennen Sie Ihren künftigen Kostenblock. Das muss Sie nicht vom Kauf abhalten. Es gehört aber in die Preisverhandlung und in Ihre Finanzierung, damit Sie später nicht nachfinanzieren müssen.

Achten Sie dabei auch auf die Verwaltung selbst. Kommen die Unterlagen zügig und vollständig, spricht das für geordnete Verhältnisse. Fehlen Abrechnungen oder dauert jede Auskunft Wochen, sollten Sie das als Warnzeichen werten.

Welche Kaufnebenkosten kommen in NRW dazu?

Auf den Kaufpreis kommen in Nordrhein-Westfalen drei Posten obendrauf.

• Grunderwerbsteuer in Höhe von 6,5 % des Kaufpreises
• Notar und Grundbuch mit etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises
• Maklerprovision, falls ein Makler beteiligt ist, für Käufer häufig bis zu 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer

Zusammen sind das rund 8 bis 12,5 % des Kaufpreises. Für die Maklerprovision gilt eine feste Regel. Kaufen Sie als Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus und ist der Makler für beide Seiten tätig, wird die Provision nach § 656c BGB zu gleichen Teilen zwischen Ihnen und dem Verkäufer geteilt. Alle Posten mit Rechenbeispiel finden Sie im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten in Dortmund.

Wie viel Eigenkapital sollten Sie mitbringen?

Die Faustregel lautet, dass Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld bezahlen. Alles, was Sie zusätzlich einbringen, senkt in der Regel den Zins und verkürzt den Weg zur Schuldenfreiheit. Was bei Ihnen machbar ist, hängt von Einkommen, Bonität und der Wohnung ab. Zur Orientierung hilft ein Rechenbeispiel mit 4,5 % Sollzins, 1,5 % Tilgung und 10 Jahren Zinsbindung. Je 100.000 € Darlehen zahlen Sie dabei 500 € im Monat.

Manche Banken finanzieren auch Kaufpreis und Nebenkosten zusammen. Das ist anspruchsvoller und teurer, kann in einzelnen Fällen aber passen. Die Einzelheiten stehen im Beitrag zur 110 Prozent Finanzierung. Was für Sie realistisch ist, zeigt Ihnen der Finanzierungs-Check. Für Selbstnutzer kann zusätzlich die Wohneigentumsförderung der NRW.BANK in Frage kommen. Sie ist einkommensabhängig, und die Bedingungen sollten vor dem Kauf geprüft werden.

Selbst einziehen oder vermieten, was ändert sich?

Ziehen Sie selbst ein, geht es vor allem um zwei Fragen. Passt die Wohnung zu Ihrem Alltag, und können Sie die Rate über viele Jahre bequem tragen? Kaufen Sie zur Vermietung, wird anders gerechnet. Die Bank berücksichtigt die Miete, in der Regel aber mit einem Abschlag für Leerstand und Instandhaltung. Hinzu kommen steuerliche Fragen, die Sie mit Ihrem Steuerberater besprechen sollten.

Wohnt bereits ein Mieter in der Wohnung, übernehmen Sie seinen Mietvertrag so, wie er ist. Was daraus folgt, erkläre ich im Beitrag zur vermieteten Immobilie in Dortmund.

Worauf sollten Sie bei der Lage achten?

Fast alles an einer Wohnung lässt sich ändern, die Lage nicht. Dortmund ist dabei sehr unterschiedlich. Das Kreuzviertel fühlt sich anders an als Hörde am Phoenix-See, Kirchhörde anders als die Innenstadt oder Brackel. Prüfen Sie den Weg zu Bus und Bahn, zu Läden, Schulen und Kitas. Achten Sie auf Lärm von Hauptstraßen, Bahnstrecken oder Flugrouten und erkundigen Sie sich nach Bauvorhaben in der Nachbarschaft. Kommen Sie zu verschiedenen Tageszeiten wieder. Und stellen Sie sich die Frage, ob auch andere hier gern kaufen oder mieten würden, falls Sie die Wohnung eines Tages abgeben wollen.

Wie gehen Sie jetzt am besten weiter?

Klären Sie Ihren finanziellen Rahmen, bevor Sie über den Preis verhandeln. Mit einer Finanzierungsbestätigung in der Hand nimmt Sie der Verkäufer ernster, und Sie wissen selbst, wo Ihre Grenze liegt. Ich vergleiche für Sie über 600 Banken und sehe mir auf Wunsch auch die Unterlagen der Wohnung mit Blick auf die Finanzierung an. Einen ersten Anhaltspunkt liefert der Rechner Wie viel Haus kann ich mir leisten?.

Das erste Gespräch ist für Sie kostenlos und unverbindlich. Wir können telefonieren, uns per Video zusammensetzen oder uns persönlich in Dortmund treffen. Schreiben Sie mir einfach über das Kontaktformular.