Anschlussfinanzierung in Dortmund. So gehen Sie das Ende Ihrer Zinsbindung rechtzeitig an

Sie haben vor Jahren im Kreuzviertel, in Aplerbeck oder draußen in Schwerte gekauft, die Rate geht jeden Monat ab und über den Kredit denken Sie kaum noch nach. Das ist normal. Irgendwann liegt dann ein Schreiben Ihrer Bank im Briefkasten, in dem sie Ihnen neue Konditionen für die Zeit nach der Zinsbindung anbietet. Was Sie mit diesem Schreiben machen, bestimmt Ihre Rate für die nächsten zehn oder fünfzehn Jahre.

Ich zeige Ihnen hier, welche Wege Sie haben und wo die Fallstricke liegen. Ohne Verkaufsdruck. Was am Ende zu Ihnen passt, entscheiden Ihre Restschuld, Ihre Immobilie und das, was Sie in den nächsten Jahren vorhaben.

Was ist eine Anschlussfinanzierung überhaupt?

Ein Baukredit wird in Deutschland fast immer mit einem festen Zins für eine bestimmte Zeit abgeschlossen, häufig für zehn oder fünfzehn Jahre. Solange diese Zinsbindung läuft, ändert sich Ihr Zinssatz nicht. Am Ende dieser Zeit ist das Darlehen aber in den wenigsten Fällen zurückgezahlt. Der offene Betrag, die Restschuld, braucht eine neue Vereinbarung. Das ist die Anschlussfinanzierung.

Sie haben dafür drei Möglichkeiten. Sie verlängern bei Ihrer bisherigen Bank (Prolongation). Sie gehen mit der Restschuld zu einer anderen Bank (Umschuldung). Oder Sie legen den Zins schon Jahre vorher mit einem Forward-Darlehen fest.

Wann sollten Sie sich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Früher, als Sie wahrscheinlich denken. Ein Jahr vor dem Ende der Zinsbindung sollten Sie Ihre Restschuld zum Stichtag kennen und wissen, welche Wege Ihnen offenstehen. In diesem Zeitfenster können viele Banken die Anschlussfinanzierung so einplanen, dass kein Forward-Aufschlag berechnet wird.

Wollen Sie noch weiter vorausplanen, kommt das Forward-Darlehen ins Spiel. Wer dagegen erst im letzten Monat reagiert, kann kaum noch vergleichen. Dann landet meist das Angebot der Hausbank auf dem Tisch und wird unterschrieben, weil die Zeit fehlt.

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?

Beim Forward-Darlehen unterschreiben Sie den Vertrag heute. Ausgezahlt wird er erst später, und zwar an dem Tag, an dem Ihre jetzige Zinsbindung ausläuft. Viele Banken machen das mit bis zu fünf Jahren Vorlauf. Die Sicherheit kostet in der Regel einen Zinsaufschlag, und der wird größer, je länger der Vorlauf ist. Bereitstellungszinsen berechnen die Banken in dieser Vorlaufzeit normalerweise nicht.

Im Grunde sichern Sie sich damit gegen steigende Zinsen ab. Fallen die Zinsen bis zur Auszahlung, haben Sie davon nichts, weil Ihr Vertrag gilt. Ob sich das für Sie rechnet, kann Ihnen niemand seriös vorhersagen. Es ist eine Frage, wie viel Risiko Sie tragen wollen. Die Einzelheiten habe ich im Beitrag zum Forward-Darlehen aufgeschrieben.

Was ist besser, Prolongation oder Umschuldung?

Verlängern ist der bequeme Weg. Das Angebot kommt per Post, Sie unterschreiben und schicken es zurück. Keine neuen Unterlagen, kein Notartermin. Das weiß Ihre Bank allerdings auch. Viele Kunden nehmen genau diesen Weg, und deshalb ist das Verlängerungsangebot nicht zwingend das günstigste, das Sie bekommen können.

Bei der Umschuldung löst eine andere Bank Ihr Darlehen zum Ende der Zinsbindung ab. Das macht mehr Arbeit, denn die neue Bank schaut sich Ihr Einkommen, Ihre Bonität und die Immobilie an. Dafür sind Sie zu diesem Termin frei in der Wahl. Eine Vorfälligkeitsentschädigung gibt es zum Ende der Zinsbindung nicht.

Ich empfehle Ihnen einen einfachen Weg. Lassen Sie sich das Angebot Ihrer Hausbank geben und wir legen es neben die Angebote aus dem Vergleich von über 600 Banken. Dann sehen wir beide schnell, ob Ihre Bank marktgerecht anbietet. Ist sie gut, bleiben Sie dort, und das mit gutem Gefühl. Für einen ersten Überblick können Sie den Finanzierungs-Check oder den Anschlussfinanzierung-Rechner nutzen.

Was kostet eine Umschuldung der Baufinanzierung?

Der größte Posten hängt an der Grundschuld. Im Grundbuch steht bisher Ihre alte Bank. Die neue Bank will ebenfalls abgesichert sein, also wird die vorhandene Grundschuld in aller Regel an sie abgetreten. Notar und Grundbuchamt berechnen dafür Gebühren, deren Höhe vom Betrag der Grundschuld abhängt. Die Abtretung kommt Sie meist klar günstiger als eine Löschung mit anschließender Neueintragung.

Stellen Sie diese Kosten der Zinsersparnis gegenüber. Ist nur noch wenig Restschuld offen, bleibt vom Zinsvorteil manchmal weniger übrig als gedacht. Bei einer hohen Restschuld zahlt sich der Vergleich fast immer aus.

Ein Rechenbeispiel hilft bei der Einordnung. Bei 200.000 € Restschuld, 4,5 % Sollzins, 1,5 % Tilgung und zehn Jahren Zinsbindung zahlen Sie 12.000 € im Jahr, also 1.000 € im Monat. Das ist ein Beispiel und kein aktuelles Angebot. Mit dem Tilgungsrechner können Sie Ihre eigenen Zahlen durchspielen.

Was bedeutet das Kündigungsrecht nach zehn Jahren für Ihren Baukredit?

Diesen Punkt kennen erstaunlich wenige Eigentümer. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gibt Ihnen das Recht, ein Darlehen mit festem Zins zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung zu kündigen. Die Frist beträgt sechs Monate. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an, auch wenn im Vertrag 15 oder 20 Jahre Zinsbindung stehen.

Für Sie ist das interessant, wenn Sie damals eine lange Zinsbindung gewählt haben und Ihr Vertragszins heute spürbar über dem Marktniveau liegt. Dann kann es sich lohnen, nach zehn Jahren zu kündigen und umzuschulden. Achtung bei einer zwischenzeitlichen neuen Zinsvereinbarung. Dann läuft die Zehnjahresfrist erst ab diesem Zeitpunkt. Im Zweifel schauen wir gemeinsam in Ihren Vertrag.

Welche Rolle spielen Sondertilgungen?

In vielen Verträgen steht ein jährliches Recht auf Sondertilgung. Nutzen Sie es in einem Jahr nicht, ist es häufig mit dem Jahreswechsel weg. Schauen Sie deshalb vor der Anschlussfinanzierung nach, was Ihnen noch zusteht. Alles, was Sie vor dem Stichtag zusätzlich zurückzahlen, müssen Sie später nicht neu finanzieren.

Überlegen Sie sich auch gleich, ob Sie im neuen Vertrag wieder Sondertilgungen haben wollen. Wenn bei Ihnen ein Bonus, eine Erbschaft oder das Ende eines anderen Kredits absehbar ist, sollten Sie sich diesen Spielraum sichern.

Welche Fehler sehe ich bei der Anschlussfinanzierung immer wieder?

• Das Verlängerungsangebot der Hausbank unterschreiben, ohne es zu vergleichen.
• So spät starten, dass für einen Vergleich keine Zeit mehr bleibt.
• Die Restschuld zum Stichtag nicht kennen und mit falschen Zahlen planen.
• Bei langer Zinsbindung das Kündigungsrecht nach § 489 BGB nicht auf dem Schirm haben.
• Zu wenig tilgen, sodass beim Renteneintritt noch Schulden offen sind.
• Änderungen im Leben wie Selbstständigkeit oder Elternzeit verschweigen.

Der letzte Punkt verdient einen zweiten Blick. Sind Sie seit dem Kauf selbstständig geworden oder steht inzwischen ein Eintrag in Ihrer Schufa, wird der Wechsel zu einer anderen Bank anspruchsvoller. Ausgeschlossen ist er nicht. Lesen Sie dazu meine Beiträge zur Baufinanzierung für Selbstständige und zur Baufinanzierung trotz negativer Schufa.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Holen Sie Ihren Darlehensvertrag aus dem Ordner. Schreiben Sie sich drei Dinge auf. Wann endet die Zinsbindung, wie hoch ist die Restschuld an diesem Tag und welche Sondertilgungen dürfen Sie noch leisten. Mit diesen Angaben kann ich Ihnen zügig sagen, welche Wege für Sie infrage kommen.

Das erste Gespräch kostet Sie nichts und verpflichtet Sie zu nichts. Wir können telefonieren, uns per Video zusammensetzen oder uns im Büro in der Stockumer Straße in Dortmund treffen. Schreiben Sie mir einfach über das Kontaktformular.