Baufinanzierung für Selbstständige in Dortmund. Was die Bank sehen will und wie sie Ihr Einkommen rechnet

Sie führen einen Handwerksbetrieb in Brackel, arbeiten als IT-Freelancer im Technologiepark oder haben eine Praxis in Hombruch. Und jetzt wollen Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen. Wahrscheinlich hat Ihnen schon jemand gesagt, dass Banken bei Selbstständigen abwinken. So pauschal stimmt das nicht. Der Weg ist länger als bei Angestellten, das ja. Aber viele Absagen haben mit dem Geschäft gar nichts zu tun. Sie entstehen, weil die Unterlagen schlecht aufbereitet waren oder bei der falschen Bank lagen.

Hier lesen Sie, wie eine Bank auf Sie als Selbstständigen schaut, was sie von Ihnen braucht und an welchen Stellen Sie selbst etwas für Ihre Chancen tun können.

Warum ist eine Baufinanzierung für Selbstständige aufwendiger?

Ein Angestellter legt Arbeitsvertrag und Gehaltsabrechnungen vor, und die Bank hat ihr Bild. Das Gehalt kommt jeden Monat in gleicher Höhe. Ihr Einkommen sieht anders aus. Es hängt an Aufträgen, an einzelnen Kunden und an der Lage Ihrer Branche. Die Bank muss also erst herausarbeiten, welcher Teil davon verlässlich und auf Dauer zu erwarten ist. Das kostet mehr Papier und mehr Zeit.

Hinzu kommen hauseigene Regeln. Manche Banken setzen eine Mindestdauer der Selbstständigkeit voraus, manche sind bei einzelnen Branchen vorsichtig. Diese Regeln sind nirgends einheitlich. Und das ist die gute Nachricht für Sie.

Welche Unterlagen brauchen Sie als Selbstständiger?

Was im Einzelnen verlangt wird, legt die jeweilige Bank fest. Diese Unterlagen stehen aber so gut wie immer auf der Liste.

• Jahresabschlüsse (Bilanz und GuV) oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen aus den letzten zwei bis drei Jahren
• Einkommensteuerbescheide und die zugehörigen Erklärungen aus den letzten zwei bis drei Jahren
• Eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) mit Summen- und Saldenliste für das laufende Jahr
• Belege zu Ihrer privaten Kranken- und Altersvorsorge
• Eine aktuelle Aufstellung über Vermögen und laufende Kredite, privat wie betrieblich
• Bei Gesellschaften außerdem Gesellschaftsvertrag, Handelsregisterauszug und die Abschlüsse der Firma

Sammeln Sie alles, bevor die erste Bank Ihre Anfrage sieht. Fehlt etwas, bleibt der Antrag liegen, und der erste Eindruck leidet. Liegt der letzte Abschluss noch in der Kanzlei Ihres Steuerberaters, rufen Sie dort früh an und fragen Sie nach dem Termin.

Wie rechnen Banken das Einkommen von Selbstständigen?

Ihr Umsatz interessiert die Bank wenig. Sie will Ihren Gewinn sehen und bildet daraus in der Regel einen Durchschnitt über mehrere Jahre. Ein besonders gutes Jahr zieht den Schnitt nach oben, ein schlechtes nach unten. Viele Banken achten zusätzlich auf die Richtung. Wächst der Gewinn, hält er sich oder geht er zurück.

Vom Gewinn gehen die Steuern ab, die Beiträge für Kranken- und Pflegeversicherung und ein angemessener Betrag für die Altersvorsorge. Der Rest ist das Einkommen, aus dem die Bank ableitet, welche Rate Sie monatlich tragen können. Manche Banken rechnen Posten wie Abschreibungen zum Teil wieder dazu, andere tun das nicht. Deshalb kann ein und dieselbe Anfrage bei zwei Banken ganz verschieden ausgehen. Für eine erste Orientierung zum möglichen Kaufpreis gibt es den Budget-Rechner. Die Prüfung Ihrer Unterlagen ersetzt er nicht.

Eine Sache spreche ich lieber direkt an. Jede Ausgabe, die Ihren Gewinn für das Finanzamt drückt, drückt auch das Einkommen, das die Bank sieht. Das ist kein Vorwurf. Es sind zwei Ziele, die gegeneinander laufen. Haben Sie in den nächsten Jahren einen Kauf vor, dann reden Sie früh mit Ihrem Steuerberater darüber.

Was gilt bei junger Selbstständigkeit?

Zwei abgeschlossene Geschäftsjahre sind bei vielen Banken das Minimum, oft sollen es drei sein. Sind Sie erst seit Kurzem am Markt, kommen Sie bei diesen Banken nicht durch. Andere Institute schauen genauer hin. Sie berücksichtigen zum Beispiel, wenn Sie vorher viele Jahre als Angestellter in derselben Branche gearbeitet haben und Ihr Geschäftsmodell gut zu verstehen ist.

Dann kommt es auf die Geschichte hinter den Zahlen an. Wer eine eingeführte Praxis oder einen laufenden Betrieb übernimmt, steht aus Sicht der Bank anders da als jemand, der in einer für ihn neuen Branche bei null anfängt. Gut erklärt, kann auch eine kurze Historie reichen. Sicher ist das aber nicht, und das sage ich Ihnen lieber am Anfang als am Ende.

Worauf achten Banken bei Gesellschafter-Geschäftsführern?

Als Gesellschafter-Geschäftsführer einer GmbH haben Sie eine Gehaltsabrechnung wie jeder Angestellte. Viele Banken ordnen Sie trotzdem bei den Selbstständigen ein. Der Grund liegt auf der Hand. Ihr Gehalt kann nur gezahlt werden, wenn die Firma es verdient, und über die Höhe bestimmen Sie selbst mit.

Zu Gehaltsnachweisen und Steuerbescheiden kommen deshalb meist die Jahresabschlüsse der GmbH. Steht die Firma stabil da und trägt Ihr Gehalt auf Dauer, spricht das für Sie. Bei Gewinnausschüttungen geht jede Bank anders vor. Planen Sie zusätzlich eine Halle, ein Büro oder eine größere Investition für den Betrieb, lesen Sie auch meinen Beitrag zur Gewerbefinanzierung in Dortmund.

In die Rechnung gehören außerdem weitere Einkünfte, etwa Mieten, und das Einkommen Ihres Partners oder Ihrer Partnerin. Ist einer von Ihnen fest angestellt und der andere selbstständig, macht das die Finanzierung oft deutlich stabiler. Die Bank betrachtet dann Ihren Haushalt als Ganzes, mit allen Einnahmen und allen Ausgaben.

Wie erhöhen Sie Ihre Chancen auf eine Zusage für den Immobilienkredit?

• Unterlagen komplett, aktuell und sortiert abgeben.
• Eigenes Geld einsetzen, wenn möglich mindestens in Höhe der Kaufnebenkosten.
• Private Ratenkredite und Leasingverträge vorher durchgehen und nach Möglichkeit abbauen.
• Ausreißer im Gewinn kurz erklären, etwa eine größere Anschaffung oder einen einmaligen Großauftrag.
• Die Rate so ansetzen, dass Sie sie auch in einem schwachen Jahr zahlen können.
• Nicht planlos bei mehreren Banken gleichzeitig anfragen.

Eigenkapital ist bei Selbstständigen ein starker Hebel. Ganz ohne geht es in Einzelfällen, es wird aber deutlich schwerer. Mehr dazu steht im Beitrag zur 110-Prozent-Finanzierung. Damit Sie wissen, über welche Summe wir reden, hier die Nebenkosten für ein Haus zum Kaufpreis von 400.000 € in Nordrhein-Westfalen. Die Grunderwerbsteuer beträgt 6,5 %, das sind 26.000 €. Notar und Grundbuch liegen bei etwa 1,5 bis 2 %, also bei 6.000 bis 8.000 €. Ohne Makler kommen Sie damit auf 32.000 bis 34.000 €. Mit einer Käuferprovision von 3,57 % kommen 14.280 € dazu, und Sie landen bei 46.280 bis 48.280 €. Die Einzelheiten finden Sie im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten in Dortmund.

In Nordrhein-Westfalen gibt es außerdem Förderdarlehen der NRW.BANK. Ob eines davon zu Ihrem Vorhaben passt, klären wir im Gespräch.

Warum die Wahl der Bank bei Selbstständigen so wichtig ist

Keine zwei Banken behandeln Selbstständige gleich. Hier reichen zwei Geschäftsjahre, dort müssen es drei sein. Die eine rechnet Abschreibungen wieder hinzu, die andere lässt sie draußen. Und bei manchen Branchen halten sich einzelne Institute zurück. Gehen Sie nur zu Ihrer Hausbank, bekommen Sie eine Antwort nach deren Regeln. Was der Markt hergibt, erfahren Sie so nicht.

Ich habe Zugang zu über 600 Banken. Ich gehe Ihre Zahlen mit Ihnen durch und reiche gezielt dort ein, wo Ihre Situation zu den Vorgaben passt. Einen schnellen ersten Eindruck gibt Ihnen der Finanzierungs-Check. Oder Sie schreiben mir über das Kontaktformular. Das erste Gespräch ist kostenlos und unverbindlich, am Telefon, per Video oder im Büro in der Stockumer Straße in Dortmund.